広告の格安物件というのは本当にお得なのでしょうか？
不動産の広告では、次のような法律などによって誇大広告の規制が行われています。
●宅地建物取引業法
●不当景品類および不当表示防止法
●自主規制基準
上記の規制により、「お買い得」とか「格安」などという表現は、価格が著しく安いという印象を消費者に与えるという理由から、原則として広告に記載することが禁止されています。
よって、こういった表現を使用した広告は業者も含めて法律に違反している可能性がありますので注意が必要です。
法律上は具体的にはどうなっているのですか？
宅建業法や景表法では、交通や環境の利便などについて事実と異なる表示をしたり、実際よりも有利・優位であると人を誤認させる表示を禁止しています。
また、次のように消費者の購買意欲を過度にあおる過剰な景品の提供が自主規制である景品規約でも規制されています。
●原則として価格の二重表示の禁止
3,500万円という表示を二重線で消して3,000万円であると表示したり、鹿の1割引という表現は原則として禁止されています。また、税込価格での表示が義務付けられています。
●禁止表現
原則として、次のような表現は禁止されています。ただし、合理的な根拠や事実との併記で使用可能なケースもあります。
・物件の形質に関するもの → 絶対、完璧、完全など
・他より優位性を表すもの → 当社のみ、業界一、日本一など
・選別や売れ行きが良いことを表すもの → 完売御礼、特選、厳選など
・最上級を表すもの → 希少、最高、極、最高級、特級など
・著しく価格が安いことを表すもの → 掘出物、格安、激安など
●表示義務
建築確認番号の表示義務がありますので、建築確認前の未完成販売は禁止されています。
●景品
抽選などによる景品については、取引価格の20倍か10万円のいずれか低い額まで、もれなくあたる景品については、取引価格の1/10か100万円の低い額までと定められています。
よって、過度な景品つきの物件については注意が必要です。
なお、景品規約では、物件の値引きや浄水器などの設備品の提供、アフターサービスやメンテナンスについては除外されています。 |
定期借地権付住宅を購入する際にはどのような点に注意したらよいですか？
一部の金融機関や住宅金融支援機構では、定期借地権付住宅※を購入する際にも融資が受けられます。
通常ですと融資は建物の取得費に対して行われるのですが、機構融資付の分譲住宅を購入するなど一定の基準を満たすと、保証金や権利金についても融資を受けることができます。
ただし、その際には質権設定等の担保を設定する必要があります。
定期借地権を利用してマイホームを取得する場合には、土地の所有権がないので住居費は安く済みますが、その代わり借地期間後の住みかをどうするのかということが重要な問題になります。
※更新のない期限付きの借地権のことです。
具体的にはどうなっているのですか？
最近、定期借地権の普及のため、住宅金融支援機構では定期借地権付住宅の建物と権利金については通常の借地権と同様に融資の対象とし、さらに保証金についても限度額や融資範囲の条件を緩和しています。
その結果として、地上権を取得する際に地主に支払う保証金や権利金についても、次のようなケースでは融資対象になることがあります。
●都市再生機構などから定期借地権を取得する場合
●機構融資付分譲住宅を購入する場合
ちなみに、融資限度額は建物を取得する費用の80％で、機構では年収が800万円を超えると50％が限度となり、民間金融機関では80〜90％のところが多いようです。
抵当権と質権の設定についてはどうなっているのですか？
定期借地権付住宅を住宅ローンで購入する場合には、金融機関は建物（地上権の場合であれば地上権）に対して抵当権を設定します。
権利金や保証金について融資を受ける場合には、一戸建てであれば土地に対する抵当権設定または賃借権に対する質権設定もしなければなりません。
ちなみに、新築の場合ですと「地主からの承諾書」が、質権を設定する場合にはその念書などの別途書類が必要になります。 |
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