壁芯（ヘキシン）計算・内法（ウチノリ）計算とは何ですか？
マンションの広告などには、各住戸の専有面積が表示されていますが、このマンションの専有面積の計算方法には次のような「壁芯計算」と「内法計算」の2つの計算方法があります。
そして、「壁芯計算」と「内法計算」のどちらで計算したかで面積が違ってくるので注意が必要になります。
●壁芯計算
まず、「壁芯計算」というのは、壁の中央を基準に計算する方法です。もともと設計図が壁芯基準であることから、機構の融資条件、パンフレット、広告などの記載面積はこの「壁芯計算」によります。
●内法計算
次に「内法計算」ですが、こちらは壁や柱の内側を基準に計算する方法です。
区分所有法という法律では、各住戸の所有者個々の所有権が及ぶのは床や壁、天井に囲まれた内側ということになっているため、登記簿の面積は「内法計算」になっているのです。
ちなみに、同じ住戸であっても、「壁芯計算」よりも「内法計算」の面積の方が狭くなります。
マイホーム取得に関するの優遇税制である住宅ローン控除などでは、登記簿上の面積で床面積50㎡以上を条件にしていたりしますので、パンフレットでは50㎡あっても登記簿上は50㎡を切るため、特例が利用できないといったことにならないように注意したいとことです。
独身の人などは、比較的コンパクトタイプのマンションを購入するケースが多いようですので注意が必要です。 |
固定金利型と変動金利型はどのように選択したらよいのですか？
住宅ローンの金利は、固定金利型と変動金利型の2つに分けられます。
固定金利型と変動金利型のどちらを選択するかによって、将来的な損得が変わってきますので、このどちらを選択するかということが住宅ローンでは最も重要なポイントになります。
以下のそれぞれの特徴をしっかり確認しておきたいところです。
固定金利型のポイントはどのようなところですか？
固定金利型というのは、住宅ローン金利のうち、借入時の金利が返済終了まで続くもので、フラット35やメガバンク・JA（農協）を中心とした一部の民間住宅ローンで採用されています。
当初の一定期間※より、それ以降の金利が若干高くなる「段階金利型」というシステムもありますが、こちらも固定金利型の一種です。
この固定金利型のメリットとしては、全期間固定金利型も段階金利型も借入時点で将来の金利が決まるので、将来的な返済額があらかじめ確定するということがあります。
しかしながら、一般的に金利水準が変動金利型よりも高めであるということがデメリットとしてあります。
※一般的には10年です。
変動金利型のポイントはどのようなところですか？
変動金利型というのは、一定期間ごとに適用金利の見直しが行われるものです。一般的には民間の変動金利型は半年ごとに見直されるようです。
中には1年、3年、5年ごとといったタイプもあるようですが、ほとんど利用されていないようです。
とはいえ、返済額は金利が変わるごとにではなくて5年ごとに見直しが行われます。
また、見直し後の返済額には直前の返済額の1.25倍を上限とする規定がありますので、例えば現在の毎月の返済額が10万円であるとしたら、6年目以降の次の5年間の返済額は、金利がどれだけ上がっても12.5万円ということになります。
財形住宅融資も変動金利型なのですか？
財形住宅融資でも変動金利が採用されていますが、こちらは5年ごとの見直しになっています。
「5年固定金利制」という表現があるので紛らわしいのですが、5年ごとに金利と返済額が見直されますので、民間住宅ローンの「変動金利5年もの」と同じタイプと考えてよいでしょう。
ただし、財形住宅融資の場合は、金利変更後の返済額の上限が1.5倍となっていますのでこの点には注意が必要です。
固定金利選択型はどうですか？
固定金利選択型というのは、変動金利型をベースに当初一定期間については金利が固定されるタイプになります。変動金利型の一種として人気の高いタイプです。
ただし、ことらも「固定」という文字がついていますが、選択した一定期間が終了した後は変動金利に戻ります※ので、将来的な金利上昇リスクが存在するという点には注意が必要になります。
※または再びその時点金利水準で一定期間の固定金利を選択することになります。
上限金利付はどうですか？
上限金利付というのは、通常よりも金利が高い代わりに適用金利に上限がついているタイプです。
ただし、上限金利つきというのはほとんど利用されていないようです。
金利ミックス型はどうですか？
金利ミックス型というのは、半分ずつや7対3の割合で、固定金利と変動金利を組み合わせて借りるタイプで、一部の民間住宅ローンで利用できます。 |
|
 |
|
