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固定金利型と変動金利型はどのように選択したらよいのですか？
住宅ローンの金利は、固定金利型と変動金利型の2つに分けられます。
固定金利型と変動金利型のどちらを選択するかによって、将来的な損得が変わってきますので、このどちらを選択するかということが住宅ローンでは最も重要なポイントになります。
以下のそれぞれの特徴をしっかり確認しておきたいところです。
固定金利型のポイントはどのようなところですか？
固定金利型というのは、住宅ローン金利のうち、借入時の金利が返済終了まで続くもので、フラット35やメガバンク・JA（農協）を中心とした一部の民間住宅ローンで採用されています。
当初の一定期間※より、それ以降の金利が若干高くなる「段階金利型」というシステムもありますが、こちらも固定金利型の一種です。
この固定金利型のメリットとしては、全期間固定金利型も段階金利型も借入時点で将来の金利が決まるので、将来的な返済額があらかじめ確定するということがあります。
しかしながら、一般的に金利水準が変動金利型よりも高めであるということがデメリットとしてあります。
※一般的には10年です。
変動金利型のポイントはどのようなところですか？
変動金利型というのは、一定期間ごとに適用金利の見直しが行われるものです。一般的には民間の変動金利型は半年ごとに見直されるようです。
中には1年、3年、5年ごとといったタイプもあるようですが、ほとんど利用されていないようです。
とはいえ、返済額は金利が変わるごとにではなくて5年ごとに見直しが行われます。
また、見直し後の返済額には直前の返済額の1.25倍を上限とする規定がありますので、例えば現在の毎月の返済額が10万円であるとしたら、6年目以降の次の5年間の返済額は、金利がどれだけ上がっても12.5万円ということになります。
財形住宅融資も変動金利型なのですか？
財形住宅融資でも変動金利が採用されていますが、こちらは5年ごとの見直しになっています。
「5年固定金利制」という表現があるので紛らわしいのですが、5年ごとに金利と返済額が見直されますので、民間住宅ローンの「変動金利5年もの」と同じタイプと考えてよいでしょう。
ただし、財形住宅融資の場合は、金利変更後の返済額の上限が1.5倍となっていますのでこの点には注意が必要です。
固定金利選択型はどうですか？
固定金利選択型というのは、変動金利型をベースに当初一定期間については金利が固定されるタイプになります。変動金利型の一種として人気の高いタイプです。
ただし、ことらも「固定」という文字がついていますが、選択した一定期間が終了した後は変動金利に戻ります※ので、将来的な金利上昇リスクが存在するという点には注意が必要になります。
※または再びその時点金利水準で一定期間の固定金利を選択することになります。
上限金利付はどうですか？
上限金利付というのは、通常よりも金利が高い代わりに適用金利に上限がついているタイプです。
ただし、上限金利つきというのはほとんど利用されていないようです。
金利ミックス型はどうですか？
金利ミックス型というのは、半分ずつや7対3の割合で、固定金利と変動金利を組み合わせて借りるタイプで、一部の民間住宅ローンで利用できます。 |
低金利時代は固定金利型にすべきですか？
固定金利型で借りるのか変動金利型で借りるのかというのは、どの住宅ローンを借りるのかを検討するときに最も悩むところです。
どちらが得かというのは、返済が終了した時点でないとわからない部分はあるのですが、それでも金利状況に応じた理論というのも存在します。
ローン金利選択の大原則に「低金利時代には固定金利で借り、高金利時代には変動金利を選択する」というものがあります。
というのも、現在のような低金利時代であれば、借りたときの低い金利が返済終了まで続くというのは安心感がありますし、今後金利が上がるとしたらこちらの方が正解となるからです。
反対に、金利水準が高いときに固定金利型を選択してしまうと、高い金利がずっと適用されてしまいますので、このような場合には変動金利型を選択しておき、金利が低下した時点で固定金利の特約をつけたり、固定金利型のローンへ借換えを実行するという方法がセオリーになります。
とはいえ、現在が本当に低金利時代なのかどうかという判断自体が難しいといった問題はあります。
確かに以前のように住宅金利の平均が5〜6％ほどだったことを考えれば、間違いなく低金利といえる水準ではあるのですが、世の中の金利水準自体が大幅に下がっていることを考慮すると、現在はただ普通の状態に戻っただけということもいえそうです。
ただし、一般的には過去の「超低金利時代」は終わったと見ているようで、実際2005年から2006年にかけて金利は上昇し始めています。
そうすると、固定金利か変動金利かの選択は今後の金利動向をどのように捉えるかで決定することになりますが、現状は固定金利と変動金利の金利差がほとんどないですから、純粋な変動金利型を選択する必要性はないといえそうです。
よって、基本的には返済期間が長いケースほど、また将来の安心のためにも、全期間の固定金利型ローンを選択するということになりそうです。
返済期間が10〜15年の場合はどうですか？
返済期間が10〜15年の場合ですと、一部の金融機関が設定するキャンペーンの状況によっては、その期間の固定金利選択型ローンの方が有利な場合もあります。
また、返済期間が20〜25年の場合ですと、損得の分岐点になる将来の金利水準を想像して判断することになると思われます。
どうしても迷って決められないという場合には、将来的な安心感を優先して、全期間固定金利型を選択するというのも一つの方法かもしれません。 |
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